Những điều cần biết khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng

1. Tìm hiểu thông tin về bên bán

Đây là một trong những cơ sở quan trọng để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra an toàn. Bởi mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý từ ngân hàng, bởi nếu trong trường hợp bên bán không phải thế chấp ngân hàng mà là một tổ chức hay cá nhân cho vay nóng, vay nặng lãi, hoặc thậm chí thế chấp ở nhiều nơi khác nhau thì người mua cầm chắc việc mất tiền.

Vì vậy, đừng tiếc giá hời hay vị trí ngôi nhà ở nơi đắc địa mà vội giao dịch khi còn “mù mờ” về thông tin. Thay vào đó, bạn nên tìm hiểu kỹ càng về người bán, có thể qua những lần tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận, hoặc trực tiếp đi dò hỏi người dân sống tại khu vực. Ví dụ như điều tra người bán có đang vướng mắc nợ nần gì không? Có đang vay nóng, vay nặng lãi ở chỗ nào không? Trong quá trình giao dịch có thành thật và công khai giấy tờ chứng minh thực trạng của căn nhà không?

2. Kiểm tra toàn bộ hồ sơ liên quan đến căn nhà

Người mua phải yêu cầu bên bán cung cấp tất cả những giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà để vay vốn... Bạn cũng cần kiểm tra kỹ các thông tin trong các giấy tờ pháp lý để xác định bất động sản là đứng tên một người hay đứng tên cả hai vợ chồng, hay đồng sở hữu của nhiều người, tránh các tranh chấp không đáng có về sau. Ngoài ra, bạn có thể kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ và trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu sổ đỏ để xác minh thông tin. 

3. Quy trình xử lý mua tài sản thế chấp

Mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, khi tiến hành mua tài sản đang thế chấp tại một ngân hàng nào đó, người mua hoàn toàn có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ, thậm chí thẩm định về thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất. Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng, lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm những bước sau:

Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại Ngân hàng đó và yêu cầu Ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (Ngân hàng), Bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên trong đó Bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong toả tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận 03 bên.

4. Biên bản cam kết 3 bên

Trong quá trình giao dịch, giữa 3 bên gồm người bán (bên thế châp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) sẽ lập thỏa thuận liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ ràng buộc quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản là căn nhà thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khi không thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.

Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn so với tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại. 

5. Không nên tin hoàn toàn

Khi tiến hành thế chấp nhà đất tại Ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số những quyền của chủ sở hữu, trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía Ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Chính vì thế, việc giao tiền trước cho Bên bán tài sản thế chấp là hoàn toàn vô nghĩa. 

>>>> XEM THÊM: 

bán nhà hải phòng, https://nhamatphohaiphong.com/can-ban.html